Exposé-Texte mit KI erstellen: Was geht, was bleibt Maklerpflicht
KI schreibt Exposé-Texte in Sekunden, aber Pflichtangaben, Wahrheitspflicht und Haftung bleiben beim Makler. Was du delegieren kannst, was nicht.
Auf einen Blick
Tools wie ChatGPT, Claude und Gemini können einen Exposé-Entwurf in Sekunden liefern. Der entscheidende Zeitgewinn liegt in der Wiederholung, nicht im ersten Versuch. Was du damit nicht delegieren kannst: Pflichtangaben nach GEG und UWG prüfen, sachliche Richtigkeit garantieren und für falsche Aussagen geradestehen. Wer das versteht, spart echte Stunden. Wer es ignoriert, riskiert Abmahnungen und Bußgelder bis 15.000 Euro.
Was KI beim Exposé wirklich beschleunigt
Ein gut formulierter Prompt mit Persona, Objektdaten und gewünschtem Ton reicht aus, um in Sekunden einen druckreifen Erstentwurf zu bekommen. Laut immocloud.de gilt: „ChatGPT, Claude und Gemini können dir ein Exposé in Sekunden generieren, wenn du den richtigen Prompt lieferst.”
Der eigentliche Hebel ist aber die Wiederholung. Wer einmal einen strukturierten Prompt für einen Wohnungstyp aufgebaut hat, erstellt das nächste Objekt in wenigen Minuten statt in zwei Stunden. So ein Wohnungstyp kann zum Beispiel lauten: „Berliner Altbauwohnung, 3 Zimmer, Hochparterre, kernsaniert, Zielgruppe junges Paar”. Genau dort liegt der belegbare Zeitgewinn: nicht im genialen Einzeltext, sondern in der Skalierbarkeit über viele Listings.
Konkret sinnvoll ist KI für:
- Beschreibungstexte (Lage, Atmosphäre, Ausstattung in Fließtext)
- Variantenerstellung: gleicher Kern, andere Tonalität für verschiedene Kanäle
- Übersetzungen in EN, RU oder andere Sprachen (mehr dazu im Beitrag zur mehrsprachigen Lead-Kommunikation)
- Schlagzeilen und Teasertexte für ImmobilienScout24-Anzeigen
- Follow-up-Zusammenfassungen für Interessenten nach der Besichtigung
Was KI dabei macht: Sie kombiniert deinen Input zu einem lesbaren, suchmaschinenfreundlichen Text. Was sie nicht macht: prüfen, ob die Angaben stimmen.
Die Pflichtangaben: Hier endet die KI-Delegation
Unabhängig davon, wer den Text schreibt, gelten gesetzliche Mindestanforderungen. Die wichtigsten Rechtsgrundlagen für Exposés und Immobilienanzeigen:
| Gesetz | Was es regelt |
|---|---|
| § 87 GEG | Energieausweis-Pflichtangaben bereits in der Anzeige |
| § 5a UWG | Informationspflichten, Irreführung durch Unterlassen |
| § 11 MaBV | Preisangabepflichten |
| § 656c BGB | Provisionsteilung bei Wohnimmobilien (seit 2020) |
Das Entscheidende: Diese Angaben müssen bereits in der Immobilienanzeige erscheinen, nicht erst im Kaufvertrag. Konkret für den Energieausweis heißt das: Energieeffizienzklasse (A+ bis H), Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger und Baujahr des Gebäudes müssen rein. Eine KI, die du mit rohen Objektdaten fütterst, kann diese Werte eintragen. Aber nur du kannst sicherstellen, dass die Werte auf dem aktuell gültigen Energieausweis basieren.
Ein klassischer Praxisfehler, den kein KI-Tool verhindert: Ältere Inserate werden reaktiviert, obwohl der zugrunde liegende Energieausweis bereits abgelaufen ist. Ein Energieausweis gilt in der Regel zehn Jahre. Wer das nicht manuell prüft, veröffentlicht automatisch falsche Angaben.
Was bei Verstößen passiert
Fehlende oder unvollständige Pflichtangaben können zu kostenpflichtigen Abmahnungen führen. Ein schwerwiegender Verstoß gegen die Vorlagepflicht des Energieausweises kann laut GEG mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. Gesetzlich bleibt grundsätzlich der Eigentümer verantwortlich. In der Praxis geraten aber häufig Makler in den Fokus, wenn Pflichtangaben fehlen oder falsch veröffentlicht werden.
Mehr zu den konkreten Fallstricken im Maklerbüro findest du im Beitrag zu DSGVO und KI im Maklerbüro.
Wahrheitspflicht: Wofür du haftest, egal wer den Text schreibt
KI halluziniert. Das ist keine Schwäche, die mit besseren Prompts vollständig verschwindet. Es ist ein strukturelles Merkmal aktueller Sprachmodelle. Ein KI-Text kann eine Ausstattung beschreiben, die nicht vorhanden ist, eine Lage schöner darstellen als sie ist, oder eine Fläche nennen, die du nicht explizit angegeben hast.
Als Makler hast du gegenüber Käufern und Mietern eine Wahrheitspflicht. Ungenaue Angaben über Eigenschaften oder Ausstattungsmerkmale einer Immobilie können zu Schadensersatzansprüchen führen. KI-generierte Texte müssen daher zwingend vor Veröffentlichung auf sachliche Richtigkeit geprüft werden.
Deine Sorgfaltspflicht schließt ausdrücklich ein:
- Überprüfung von Energieausweisen und Baugenehmigungen
- Einsichtnahme in Grundbuch und Bebauungsplan
- Abgleich aller im Exposé genannten Merkmale mit dem tatsächlichen Objektzustand
Ein Workflow, der in der Praxis funktioniert: KI schreibt den Entwurf, du gehst ihn Satz für Satz gegen deine Checkliste ab. Nicht gegen das Bauchgefühl, sondern gegen Dokumente. Das ist langsamer als einfach zu veröffentlichen, aber immer noch schneller als ein Exposé von Null zu schreiben.
KI-Bilder im Exposé: Ab August 2026 wird’s ernst
Wer KI nicht nur für Texte, sondern auch für Fotos einsetzt, hat eine neue Frist im Kalender: Ab dem 2. August 2026 gilt Artikel 50 der EU-KI-Verordnung vollständig. Betroffen sind KI-bearbeitete Fotos realer Immobilien: virtuell möblierte Räume, begradigte Fassaden, verschönerter Garten. Diese Bilder müssen als KI-Inhalte gekennzeichnet werden, weil die Immobilie identifizierbar ist und das Bild einen Eindruck erweckt, der nicht der Realität entspricht.
Das Bußgeld bei Verstößen gegen diese Transparenzpflichten: bis zu 15 Millionen Euro oder 3 % des weltweiten Jahresumsatzes.
Wichtige Einschränkung: Ob reine Fließtexte im Exposé unter dieselbe Kennzeichnungspflicht fallen, ist rechtlich noch nicht abschließend geklärt. Artikel 50 fokussiert auf täuschend echte visuelle Inhalte. Stand heute gibt es keine belastbare Entscheidung zu textbasierten Exposés. Wer auf der sicheren Seite bleiben will, kann intern dokumentieren, dass KI als Hilfsmittel eingesetzt wurde. Ein Hinweis im Exposé selbst ist dafür nicht zwingend nötig. Das kann sich aber noch ändern.
Seit dem 2. Februar 2025 gilt bereits Artikel 4 des AI Act: Mitarbeiter, die mit KI-Systemen arbeiten, müssen nachweislich geschult sein, verhältnismäßig zu Einsatzkontext und Rolle. Wer im Maklerbüro KI für Exposés einsetzt, sollte das dokumentieren und sicherstellen, dass alle Beteiligten wissen, wie die Tools funktionieren und wo ihre Grenzen liegen.
Prompt-Struktur, die funktioniert
Ein guter Exposé-Prompt enthält mindestens vier Elemente:
1. Persona des Textors „Du bist ein erfahrener Immobilienmakler, der sachliche und atmosphärische Exposé-Texte auf Deutsch schreibt.”
2. Harte Objektdaten als strukturierter Block Baujahr, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Lage, Energieausweis-Kennwerte, Ausstattungsmerkmale. Vollständig und als Liste, nicht als Fließtext.
3. Zielgruppe und Kanal „Zielgruppe: Familie mit Kindern, Expose für ImmobilienScout24, max. 300 Wörter.”
4. Explizite Einschränkungen „Verwende keine Floskeln wie ‘traumhaft’ oder ‘einmalige Gelegenheit’. Erfinde keine Merkmale, die nicht in den Objektdaten stehen.”
Der letzte Punkt ist der wichtigste. Ohne diese Guardrail läuft jede KI Gefahr, Lücken kreativ zu füllen. Und du haftest für den Inhalt.
Für komplexere Setups, etwa die automatische Befüllung aus deiner Maklersoftware heraus, lohnt sich ein Blick auf die Integration von KI-Agenten mit Propstack, onOffice oder FlowFact, wie wir es im Detail im Beitrag zur Maklersoftware-Anbindung beschreiben.
DSGVO-Hinweis: Was du nicht in externe KI-Tools eingeben solltest
Ein Punkt, der in der Praxis oft übersehen wird: Wenn Objektdaten Eigentümerinformationen enthalten (Name, Adresse, Kontaktdaten) und du diese in ein externes Tool wie ChatGPT oder Claude eingibst, bewegen sich diese Daten auf Server außerhalb deiner Kontrolle. Die DSGVO-Konformität dieses Schritts ist ein offenes Praxisthema und erfordert im Zweifel eine eigene rechtliche Prüfung.
Pragmatischer Ansatz: Gib nur die Objektmerkmale selbst ein, keine personenbezogenen Eigentümerdaten. Wenn du automatisierte Pipelines aufbaust, in denen Objektdaten aus dem CRM direkt in ein KI-Modell fließen, solltest du das Thema DSGVO strukturiert angehen. Mehr dazu im Beitrag zu den Top-5-Stolpersteinen bei KI Voice Agents und DSGVO. Viele Punkte gelten analog für Exposé-Workflows.
Was wir machen
Bei VintAI bauen wir keine generischen KI-Setups. Wir bauen Workflows, die in reale Maklerprozesse passen. Das bedeutet konkret: Wenn ein Objekt ins CRM eingetragen wird, kann ein KI-Agent automatisch einen Exposé-Entwurf erzeugen, der die harten Pflichtdaten aus dem Energieausweis bereits enthält und nur noch auf Korrektheit geprüft werden muss. Kein Copy-Paste zwischen fünf Tools, kein leeres Textfeld.
Wir haben zwei Kunden und kein Konzern-Backing. Was wir haben, ist ein funktionierendes Setup bei Aleksei Sukmanov von A StandArt Real Estate, das seit mehreren Wochen live ist. Das gibt uns mehr valides Feedback als zehn Demo-Slides.
Du willst wissen, wie sich solche Automatisierungen in deinen Workflow integrieren lassen, ohne dass du dafür ein komplettes System-Rip-and-Replace brauchst? Dann sprich uns an.
Oder schau dir an, was im Bereich Workflow Automation konkret möglich ist.
Häufige Fragen
Kann ich den kompletten Exposé-Text von der KI schreiben lassen? Den Entwurf ja, aber nicht ohne Prüfung veröffentlichen. Du haftest als Makler für den Inhalt, unabhängig davon, welches Tool ihn generiert hat. Sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit der Pflichtangaben und Wahrheitspflicht bleiben bei dir.
Welche Pflichtangaben muss ein Exposé laut Gesetz enthalten? Mindestens: Energieeffizienzklasse (A+ bis H), Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger, Baujahr (§ 87 GEG), Preisangaben (§ 11 MaBV), Provisionsinformationen bei Wohnimmobilien (§ 656c BGB) und keine irreführenden Auslassungen (§ 5a UWG).
Was passiert, wenn der Energieausweis im Exposé fehlt oder falsch ist? Abmahnungen durch Mitbewerber oder Verbraucherschutzverbände sind möglich. Bei schwerwiegenden Verstößen gegen die GEG-Vorlagepflicht drohen Bußgelder bis 15.000 Euro.
Müssen KI-geschriebene Exposé-Texte als KI-Inhalte gekennzeichnet werden? Für reine Fließtexte ist das rechtlich noch nicht abschließend geklärt. Die Kennzeichnungspflicht nach Artikel 50 EU AI Act ab August 2026 betrifft vor allem KI-bearbeitete Bilder realer Immobilien, nicht zwingend Texte. Das kann sich noch ändern. Behalte die Rechtslage im Blick.
Darf ich Eigentümerdaten in ChatGPT eingeben, um den Prompt zu erstellen? Das ist DSGVO-kritisch. Objektmerkmale (Baujahr, m², Ausstattung) sind in der Regel unkritisch. Personenbezogene Daten des Eigentümers (Name, Anschrift, Kontakt) solltest du nicht in externe Tools eingeben, ohne rechtliche Prüfung oder eine entsprechende Auftragsverarbeitungsvereinbarung.
Lohnt sich ein eigener KI-Agent für Exposés, oder reicht ChatGPT direkt? Für gelegentliche Nutzung reicht ein guter Prompt in ChatGPT. Wenn du mehr als 10 bis 15 Objekte pro Monat vermarktest und die Exposé-Erstellung in deinen CRM-Workflow einbinden willst, lohnt sich eine individuellere Lösung. Dann ziehst du die Pflichtdaten automatisch aus dem Datensatz, statt sie manuell in den Prompt einzutippen.
Quellen: immocloud.de: Immobilien-Exposé mit ChatGPT · immobilien-rostock-mv.de: Veröffentlichungspflicht · onoffice.com: Energieausweis-Pflicht · co2portal.de: Energieausweis Pflichtangaben Exposé · onlineenergieausweis.com: Makleralltag Stolperfallen · kanzlei-herfurtner.de: Immobilienmakler Haftung · castinerealty.com: Wahrheitspflicht Makler · haufe.de: KI-Kompetenz Immobilienbranche · drweb.de: KI-Bilder Mietinserate Kennzeichnung · max2-consulting.de: KI-Kennzeichnungspflicht ab August 2026 · haufe.de: KI schreibt das Exposé